<선진화 포커스 제329호>
부동산 현황과 문제점
권대중(명지대학교 부동산대학원 교수)


현재 대한민국 부동산의 현황은 다음과 같다.

최근 정부는 2기 신도시가 아직 진행 중인데도 불구하고 서울에 더 가까운 지역에 3기 신도시 개발 계획을 발표했다. 그러나 무분별한 도시개발보다는 도심고밀개발로 집약적, 효율적 관리가 필요하다.

실거래가와 공시가격 간 현실화율의 격차를 줄이고자 하는 정부 정책으로 2021년 공시가격이 급격히 상승하면서 공시가격을 기준으로 한 각종 세금이 크게 증가했다. 부동산 가격 상승에 더불어 현실화율 제고라는 명분으로 보유세를 계속 인상시키면서 거래세 인하에 대해서는 논의조차 없는 실정이다.

서울을 중심으로 부동산 시장이 과열되는 현상이 심화되자 다주택자와 서울 등 투기과열 지구를 중심으로 일률적인 부동산 대출 규제를 실시하고 있다. 서울 도심의 재건축·재개발 등 정비사업에 대한 정부의 규제가 강화되면서 공급이 수요에 미치지 못해 수급 불균형이 초래하고 있다.

도시재생 뉴딜사업은 노후 주거지와 쇠퇴한 구도심을 정부 주도로 활성화하여 도시 경쟁력을 높이고 일자리를 만들고자 하는 사업이며 정부는 여기에 5년간 약 50조 원을 전국 500곳에 투자했다.

집권 동안 도심지 주택공급은 미미한 상태에서 공공이 주도하는 재개발과 재건축사업 및 역세권개발 등은 추진하면 민간은 무엇을 해야 하는지 불분명하다.

그에 따른 문제점은 다음과 같다.

1·2기 신도시를 고려하지 않은 3기 신도시 위치 선정으로 1·2기 신도시 주민들과 교통대책, 주택가격 등에서 충돌 및 갈증이 고조되고 있다. 1·2기 신도시의 자족기능이 제대로 확보되지 않은 상태에서 명확한 대책이 없는 3기 신도시 정책 추진은 기존 신도시의 베드타운 화를 더욱 심화시킬 우려가 있다.

공시가격을 급격하게 끌어올리면서 국민은 예상치 못한 ‘세금폭탄’을 직면하게 되고 둔화되는 경제에 또 다른 악재로 작용할 우려가 있다. 보유세는 미실현 이익에 대한 과세로 특히 소득 없는 은퇴자나 고령자에게 심각한 타격이 될 것으로 예상된다. 또한 보유세 인상이 전월세가격 상승으로 이어지면서 부동산 시장 전체의 불안요인으로 작용할 가능성도 배제할 수 없다.

공시가격이 재산세, 종합부동산세, 의료보험 등에 반영되면서 공시가격 산정 방식에 대한 국민적 관심이 증가하고 있으나 국민들은 알 수 없는 공시가격 산정 기준과 산정 절차의 불투명성으로 인해 혼란을 겪고 있다.

일률적인 대출규제 강화로 무주택 실수요자들은 아파트에 당첨이 되더라도 대출을 받지 못해 주택 자금을 마련할 수 없는 상황이 발생하고 있다.

도심 재개발·재건축은 억제하고 외곽 신도시 개발은 추진하는 이분법적인 개발규제는 도시정책의 퇴보를 의미한다. 재개발 안전진단 기준 강화로 사업추진을 강제로 제한하면서 열악한 주거환경 개선을 위한 대안은 내놓지 않음에 따라 도심 주거환경이 악화되고 주거의 질과 주거 안전은 위협 받고 있다.

더구나 개발이 불가피한 지역마저 도시재생지역으로 지정하고도 사실상 방치하면서 지역주민의 갈등은 심화되고 있다.

도시재생사업의 개면 오도로 잘못된 도시재생사업을 하고 있다. 대선공약으로 무리하게 진행하는 동시 다발적 도시재생 뉴딜사업은 막대한 예산의 불투명한 집행문제와 예산 낭비의 우려를 낳고 있다.

지구선정부터 사업시행까지 50조 원에 달하는 도시재생뉴딜사업의 투입자금의 불투명성이 문제가 되고 있고 더구나 주민이 공감하지 않는 공공의 일방적 사업 주도는 오히려 지가 상승, 투기 유발의 부작용을 초래할 가능성도 높다.
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