부동산 시장 선진화를 위해 시스템과 제도의 도입이 시급합니다!
지암 선진화 아카데미 18기 조교 장대혁(용인대학교 물류통계정보학과)
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우리나라의 부동산시장에 대해 어떻게 생각하시나요? 최근 건설투자는 주택부문이 작년 하반기 이후 높은 증가세를 지속하며 토목부문의 부진이 완화되며 우리 경제 전반의 성장을 견인하고 있습니다.
주택시장에서는 주택매매가격지수가 정상화되고 전월세 가격의 상승세도 다소 안정화되어 주택시장 활성화 대책의 효과를 거두는 것으로 보입니다. 하지만 분양물량이 예상을 크게 상회하고 있어 향후 부동산 시장 전반의 부담으로 작용할 가능성이 큽니다. 정부가 주택공급 과잉이라는 표현을 쓸 정도의 이례적인 상황입니다.
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또 다른 한편으로는 가계부채가 계속해서 빠르게 증가하고 있습니다. 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 88.4%로 서브프라임 모기지 사태가 일어났던 2007년 미국(99.9%)에 육박합니다.
시장의 양극화로 수도권과 지방, 수도권 내에서도 서울과 서울 이외 지역의 주택가격의 차별화가 심화되고 있습니다. 수도권의 상승폭이 비수도권보다 크며 수도권 내에서도 서울과 비서울 지역, 서울 안에서는 강남과 비강남권의 격차가 심화되고 있습니다. 따라서 우리는 다양한 리스크가 현실화 될 가능성이 존재하기에 대응책을 마련해야 합니다.
먼저 리스크와 리스크 프리미엄의 관계를 일정한 기준으로 통일해야 합니다. 우리 부동산 시장은 정책이 나올 때마다 금리기준이 다른 상품들이 나오기에 시장 혼란을 야기하고 있는 상황입니다. 모든 시장참여자에게 같은 신호를 따르게 해야 우리의 부동산 시장은 선진화로 나아갈 수 있을 것입니다.
이를 위해 은행들이 여기에 맞는 상품을 내놓고 영업을 해야 합니다. 투자목적과 실수요 목적에 따른 대출의 구분을 명확히 해줘야 합니다. 은행들은 목적에 따라 리스크가 다르기에 이에 상응하는 리턴을 요구하는 금융상품을 내놓고 영업할 수 있어야 할 때입니다.
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또, 전세와 매매의 세제상의 불공평을 해소해야 합니다. 우리의 법과 세제는 여전히 소유 위주입니다. 10억 전세입자는 별도의 세금이 없지만 3~4억 자가 소유자는 세금을 내는 상황입니다. 최소한 고액의 전세에 대해서는 무임승차를 막는 그러한 제도적 장치가 보완되어야 합니다.
마지막으로 기존의 선분양 방식에 의존하여 주택을 공급하였는데 이를 바꿔야 합니다. 다양한 방식으로 주택을 공급하고, 주택건설금융을 전문하는 금융기관이 나서고 다양한 소스의 자금을 활용한다면 공급조절을 탄력적으로 운영할 수 있을 것입니다.
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우리나라에서 부동산이 경제에서 차지하는 비중은 절대적입니다. 이러한 시장을 잘 다스려야 우리의 현 위기를 탈출할 수 있습니다. 앞으로의 각종 리스크에 대비한 정책과 새로운 제도들을 도입하여 부동산 시장의 선진화를 앞당긴다면 어떤 외풍에도 흔들리지 않게 되어 우리의 경제는 더욱 튼튼해질 것입니다.
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